El año pasado, Madrid rompió récords turísticos, ya que, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la capital recibió 11,2 millones de visitantes, generando 23,8 millones de pernoctaciones y un gasto internacional histórico de 17.896 millones de euros.
Este boom convierte los apartamentos turísticos en una de las inversiones más potentes de la ciudad, pero también en un desafío operativo brutal en un mercado donde la ocupación media en alojamientos extrahoteleros roza el 60-75 % en zonas premium.
Es ahí cuando la gestión de apartamentos turísticos eficiente ya no es opcional. De hecho, automatizar tareas repetitivas es la clave para maximizar rentabilidad, reducir el tiempo invertido y competir de verdad en un destino que atrae turismo de alto valor todo el año.
El mercado inmobiliario de Madrid: ¿Por qué la gestión manual ya no es suficiente?
El volumen de demanda de los turistas ha disparado el mercado de apartamentos turísticos en la capital española.
Los alojamientos extrahoteleros de la Comunidad de Madrid acumularon 5,64 millones de pernoctaciones, con los apartamentos propiamente dichos liderando el crecimiento (+12,17 % interanual).
En zonas premium como Centro, Salamanca o Chamberí, la ocupación media anual ronda el 70 % al 85 % en propiedades bien gestionadas, con picos estacionales que superan el 90 % durante eventos como IFEMA, San Isidro o Navidad.
Sin embargo, gestionar este flujo manualmente ya no es viable. Un propietario típico pierde entre 15 y 25 horas semanales en tareas repetitivas como sincronizar calendarios, responder mensajes a cualquier hora, ajustar precios estáticos mientras la demanda y un largo etcétera.
En un mercado donde cada punto porcentual de ocupación extra puede sumar 3.000-6.000 € anuales por unidad (y el ADR medio en Madrid ronda los 120-180 €/noche según zona), esos errores cuestan miles de euros al año en ingresos perdidos.
La regulación no ayuda
El Plan RESIDE (vigente desde agosto 2025) restringe nuevas VUT (viviendas de uso turístico) en edificios residenciales, mientras que el Registro Único de Arrendamientos obliga a un número identificador.
Pero la competencia real incluye miles de ilegales o híbridas que operan en gris. Quien no automatiza para precios dinámicos, check-in remoto, mensajería IA e integración PMS con canales, queda fuera de juego.
Eso significa que pierde reservas ante competidores que ajustan tarifas en tiempo real y mantienen calificaciones por encima de 4,8.
Ante este panorama, la gestión de apartamentos turísticos profesional ya no es un plus; es la diferencia entre rentabilidades del 8 % al 12 % neto anual (o más en premium) y quedarte estancado en un 4 % y 6 % con burnout incluido.
Es simple, en Madrid, quien no escala con herramientas gana menos y trabaja más.
Estrategias para aumentar ingresos mediante precios inteligentes y marketing
Si quieres sacar más partido a tu propiedad, las dos cosas que más marcan la diferencia son: ajustar el precio de forma lista según lo que pasa en el mercado y usar el marketing de manera automática para que los huéspedes gasten más y dejen buenas reseñas.
Precios inteligentes: cobra más cuando hay demanda
La demanda en Madrid sube y baja mucho. Hay semanas locas con ferias en IFEMA, conciertos grandes, Semana Santa o Navidad, donde todo se llena rápido y la gente paga más.
En cambio, hay meses más tranquilos donde cuesta reservar si no bajas un poco el precio.
Por lo tanto, en lugar de poner siempre el mismo precio fijo (que es lo que hace mucha gente y termina perdiendo dinero), usa precios dinámicos.
Esto significa que el precio cambia automáticamente según la ocupación, lo que hacen los competidores cercanos, los eventos del momento o incluso el tiempo que va a hacer.
Puedes configurar los precios con estas reglas simples:
- Sube el precio un 20-40 % cuando veas que en los próximos días la zona se está llenando mucho.
- Baja un poco (10-15 %) en semanas flojas para no quedarte con noches vacías, que al final cuestan más en luz, limpieza y todo lo demás.
- Ofrece descuentos automáticos para estancias largas (por ejemplo, 10-20 % si reservan más de 5 noches), que ayudan a llenar periodos medios.
Muchos anfitriones que lo hacen bien ven que ganan entre un 15 % y un 40 % más al año sin trabajar más.
Marketing automático: consigue más reseñas, vende extras y atrae reservas directas
Una buena nota (por encima de 4,8 en Airbnb o Booking) hace que tu anuncio salga antes en las búsquedas y que la gente esté dispuesta a pagar más. Para conseguirlo sin estar todo el día pendiente, automatiza el proceso.
- Envía mensajes automáticos después de la estancia pidiendo reseñas de forma amable y con enlace directo. Puedes añadir un pequeño incentivo sutil, como un descuento para la próxima vez si vuelven.
- Vende extras antes o durante la reserva, como early check-in, late check-out, parking, traslados al aeropuerto, una botella de vino de bienvenida o incluso experiencias como un tour de tapas o entradas al Bernabéu.
- Para reducir las comisiones de las plataformas (que se comen un 15-20 %), anima a reservas directas desde tu web o email.
- Usa anuncios en Facebook o Google para recordarles a quienes miraron tu anuncio y ofréceles un pequeño descuento si reservan contigo directamente.
También te sirve enviar emails antes de la llegada con guías de Madrid, recomendaciones y ofertas de extras.
Mejora tu negocio de gestión de apartamentos turísticos con las herramientas adecuadas
Madrid no es solamente una ciudad bonita, sino con un flujo constante de turistas con dinero dispuesto a pagar por comodidad, ubicación y experiencias en la capital.
Pero con el Plan RESIDE en marcha, que saca los apartamentos turísticos de los edificios residenciales y endurece las reglas, y con miles de propiedades compitiendo, quedarte en lo manual es jugársela.
Los que ganan más son los que tienen todo rodando solo: calendarios sincronizados, precios que suben o bajan solos según la demanda, check-in sin llave física, mensajes automáticos que piden reseñas y venden extras, y un PMS que lo une todo sin que tú estés pegado al móvil 24/7.
No se trata de comprar el software más caro, sino de elegir uno que se adapte a tu número de apartamentos y automatice lo que más te quita tiempo y dinero.
